資金大逃殺3-2：非危言聳聽 美日房市皆有先例

在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；國際資本進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同）。

@日本不動產價格指數 

 

 

@日本人口比例變化

 

 1990年3月，日本六大城市房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。

    1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。

 

@美國房地產價值走勢變化

接著來看美國房地產價值走勢變化，而綠色箭頭處是前一波美國房地產停滯的時期，對照美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了布希時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了2008年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。

　　房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。